盘县政办发〔2017〕66号

各镇人民政府，县政府各部门、直属机构，辽宁北方新材料产业园管委会，盘锦高升经济区管委会：

《盘山县物业管理标准化建设实施方案》业经县政府十六届四十次常务会讨论通过，现印发给你们，请认真遵照执行。

 

 

                  盘山县人民政府办公室

                     2017年4月21日

盘山县物业管理标准化建设实施方案

 

为加强物业管理工作体制和机制建设，明确各部门物业管理工作职责，不断提升物业服务行业规范化和标准化水平，改善全县人民群众生活环境，根据我县实际，特制定本方案。

一、总体要求

贯彻落实党的十八大和十八届六中全会精神，按照市委、市政府，县委、县政府关于加强物业管理的工作要求，坚持问题导向，以提升物业服务水平和群众满意度为目标，围绕物业管理服务过程中的关键环节，解决群众关心的突出问题，通过物业管理的规范化和服务标准化建设，促进物业服务行业持续健康发展。

二、工作目标

通过建立健全物业标准化管理考核制度，严格物业企业准入和日常考核，规范物业企业退出、移交程序和收费标准事项，规范业主大会、业主委员会工作程序中各项标准化工作建设。到2017年底，全县物业服务整体水平明显提升，业主委员会作用发挥明显改善，业主自我管理、自我约束意识明显提高，逐步形成和谐、文明、协作、共赢的物业管理新格局。

三、工作任务

（一）建立健全物业标准化管理考核制度

具体工作：通过逐步完善考核标准化机制，切实发挥监管部门对加强物业管理工作的引领作用，依据物业服务企业标准化建设考核表（附件2）和业主委员会标准化建设考核表（附件3）内容要求，强化调度督导作用，落实各项工作，促进物业管理健康有序开展。

牵头单位：县住建局

配合单位：各镇政府

完成时限：2017年10月31日

（二）严控物业企业资质标准准入门槛

具体工作：行业管理部门按照有关规定做好物业企业资质管理工作，全面掌控企业服务质量、服务标准、收费标准等事项，有效提升我县物业企业水准。

牵头单位：县住建局

配合单位：县物价局

完成时限：长期推进

（三）加强物业企业标准化建设日常监管工作

具体工作：按照企业等级标准，依据投标承诺和物业服务合同，监督物业企业严格执行物业服务行业规范和服务标准，切实履行职责，提高服务质量；督促物业企业按合同收取物业服务费用，确保收费率达到90%以上，提高资金管理透明度，每年公布物业费收支情况和维修资金使用情况不少于一次。

牵头单位：县住建局

配合单位：各镇政府、县物价局

完成时限：长期推进

（四）建立全县物业企业信用标准档案

具体工作：按照全县物业企业信用标准内容要求，结合日常检查、年度动态审核和投诉处理，全面开展物业企业信用排查调研工作，逐步建立我县物业服务企业信用档案库（附件4）；物业企业信用档案与企业资质动态审核、升级审核、物业招投标、项目评优挂钩，设立企业“红黑榜”，并向社会公布。

牵头单位：县住建局

配合单位：各镇政府

完成时限：2017年10月31日

（五）规范物业企业退出和移交标准程序

具体工作：县住建局要会同各镇政府，及时解决物业企业与业主的矛盾，引导业主大会慎用物业企业“解聘权”；业主大会解聘物业企业或物业企业退出项目管理，要在退出两个月前，将退出原因和时间以书面形式告知县住建局、业主委员会、各镇政府、各社区委员会或村委会，并在物业管理区域内向业主报告，连续公布时间不得少于一个月；对物业企业退出项目服务进行严格监督，各镇政府组织社区居委会或村委会做好协调工作；物业企业退出后至业主大会选聘到新物业企业前，由各镇政府委托环卫等部门做好清洁、保洁、垃圾清运和绿化维护等工作，产生的费用由业主承担；未经合法程序擅自退出物业项目服务的，其不良行为将记入信用档案，纳入社会征信系统。

牵头单位：各镇政府

配合单位：县住建局

完成时限：长期推进

（六）规范业主大会、业主委员会工作标准程序

具体工作：以维护业主合法权益，监督和协助物业企业履行物业服务合同为目标，制定业主大会议事规则、管理规约、物业服务内容和标准以及物业服务收费方案，规范业主大会、业主委员会工作标准程序；已经成立业主大会、业主委员会的小区，各镇政府、各社区居委会或村委会，要及时对其指导建设工作标准程序，帮助其发挥应有的作用；未成立业主大会的小区可由社区居委会或村委会代为履行业主委员职责，按照工作标准程序要求，确保工作正常运转；物业管理区域已交付的专有部分面积超过建筑物总面积50%后，各镇政府、社区居委会或村委会要积极指导召开业主大会，选举产生业主委员会。

牵头单位：各镇政府

配合单位：各社区居委会、村委会

完成时限：2017年12月31日

（七）规范全县物业服务收费标准机制

具体工作：物业服务收费根据物业的性质和服务内容等不同情况，实行政府指导价或市场调节价。普通住宅的前期物业服务，收费实行政府指导价，放开非保障性住房物业（不含前期物业）服务收费价格。保障性住房、“房改房”、老旧住宅小区物业管理服务收费，前期物业管理服务收费，由省级价格主管部门会同住建部门根据实际情况决定实行政府指导价，我县参照执行。放开保障性住房物业服务收费实行市场调节价的，要考虑保障对象的经济承受能力，同时建立补贴机制；县物价局要根据住宅物业类别、服务内容、服务标准和物价指数变动等情况，确定前期物业服务费政府指导价具体标准及浮动幅度，并根据物业服务成本变化情况，及时调整前期物业服务费政府指导价格。要调整地面、地下停车位收费价格差。利用价格杠杆作用提高地下车库的使用效率。物业企业调整物业费，要以服务为先导，成本要公开，须经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，否则无效。

牵头单位：县物价局

配合单位：各镇政府

完成时限：长期推进

（八）规范老旧、棚改和弃管小区物业管理标准程序

具体工作：各镇政府继续有计划地对老旧小区进行改造，做好老旧、棚改和弃管小区物业管理，社区居委会或村委会逐步解决相关住宅小区环境、配套等问题。各镇政府和社区居委会或村委会具体指导实施整治后的小区物业管理工作，巩固改造成果，并逐步建立政府投入、回收机制。根据居民的需求及承受能力，把物业管理同社区管理有机结合起来，对整治后具备条件的小区，由社区选聘物业企业实施专业化管理。对不完全具备条件的小区，推行社区管理和物业管理相结合的管理模式，由社区牵头组建物业服务队伍，落实以保洁和秩序维护为主要内容的基础性服务。

牵头单位：各镇政府

完成时限：长期推进

（九）规范工程项目配套验收管理标准流程

具体工作：做好竣工综合验收工作。新开发项目未经供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视、规划、消防、防雷、环保、质监、住建的部门验收合格，不得办理入住手续。开发建设单位要按照前期物业管理的相关规定，通过招投标的方式选聘物业企业，并在物业交付使用15日前，与选聘的物业企业完成物业共用部位、共用设施及设备的承接检查工作，保证前期物业管理落实到位。同时，要强化售后服务，在保修期内承担物业的保修责任；落实各专业经营单位设施、设备管理维护责任。水、电、气、暖等专业经营单位要依法履行专业经营设施、设备的维护责任，按照规定服务到最终用户，保证服务质量。新建物业自综合验收合格之日起30日内，开发建设单位应与专业经营单位办理专业经营设施、设备移交接管手续。未完成移交接管手续的，禁止物业企业接受建设单位委托代收水、电、气、暖相关费用和承担小区内专业经营管线及设施、设备的管理维护等行为。

牵头单位：县住建局

配合单位：各镇政府

完成时限：长期推进

四、职责分工

县住建局：负责本辖区物业管理的监管和行业指导。负责辖区内物业服务行业的检查、考核和人员培训工作；负责辖区内物业管理招投标活动的监督管理；指导各镇政府、社区居委会和村委会加强物业服务工作的日常监督，牵头协调相关部门共同做好物业管理有关工作，依法查处物业管理活动中的违法、违规行为。

县行政审批局：负责外地物业企业进入本辖区开展物业服务业务的备案；负责辖区内物业企业三级资质审批，跨县区申办的，出具初审意见；负责辖区内审批的物业企业资质年度动态审核。

县规划局：负责审查居住区建设项目是否符合国家有关规定中的公共服务设施配套要求及是否配备相应规模的物业管理用房。建设单位要按照不低于总面积3‰ 的比例配置物业管理用房，且最低不低于100平方米，并具备水、电、采光、通风等功能，未达到标准的，县规划局不予审批。

县市场监督管理局：负责受理将住宅、车库登记为经营场所的申请。凡申请人未能提交利害关系人、社区居委会或村委会书面同意材料的，不予受理。对物业管理区域内未取得营业执照、擅自从事经营活动等违法、违规行为，依照相关规定进行处理；对物业企业委托的电梯维保单位进行监督；对物业企业使用、管理电梯进行监督；依法查处物业企业违法、违规使用电梯行为；每年对物业小区提出年度检查申请的电梯进行定期检验并出具书面报告。

县公安局：负责查处违反《中华人民共和国治安管理处罚法》及燃放烟花爆竹等行为，加强犬类管理和生活噪音管理，指导物业企业做好小区安防工作，加大对盗窃等违法行为的查处力度。

县环保局：负责处理物业管理区域内及周边工业和建筑噪音扰民行为，以及油烟、废气超标排放等环境污染行为。

县物价局：负责确定前期物业服务费基准价及其浮动幅度，对物业企业的服务内容、服务标准、收费项目和收费标准进行监督，对物业收费行为进行监管，对收费违法行为进行查处。

县消防大队：负责物业管理区域内消防安全检查、消防知识培训等工作，依法查处违反消防管理规定等违法、违规行为。

县经信局：负责监督、检查、指导各通讯公司对全县新建住宅区和住宅建筑通信配套设施，依照规范标准完成工程建设。

县网格中心：负责将物业小区和老旧小区划入基本单元网格统一管理。

县综合执法局：负责查处下列行为：擅自侵占、损坏公共场地、共用部位、共用设施设备；擅自改变物业规划用途；违法搭建建筑物、构筑物；在建筑物、构筑物上涂写、刻画或者违反规定悬挂、张贴宣传品；违反规定擅自设立商网灯箱及牌匾；乱倒建筑及生活垃圾；在人口集中地区和其他依法需要特殊保护的区域内，焚烧沥青、油毡、橡胶、塑料、皮革、垃圾以及其他生产有毒有害烟尘和恶臭气味的物质；未经批准擅自饲养家畜、家禽，影响市容和环境卫生。同时，负责对城市流动摊点进行整顿；对物业管理区域内露天烧烤进行整治。

各镇政府：负责组织开展本辖区物业管理工作。负责对辖区物业管理工作进行监督和检查；组织和参与物业服务质量的检查考评；指导、监督辖区内住宅小区业主委员会成立、改选和换届工作；监督、指导业主大会和业主委员会的日常活动；参与物业管理项目有序交接，未明确电梯使用单位的，要协调确定电梯安全管理使用责任单位；建立镇政府、社区居委会或村委会、物业企业、政府相关职能部门的沟通机制；处理辖区内物业管理方面的投诉和信访工作；协助住建、工商、公安、环保、消防、质监、综合执法等相关部门开展小区综合整治。

各社区居委会、各村委会：负责本辖区物业管理的落实工作。负责组织成立业主大会和选举产生业主委员会；指导业主委员会选聘物业企业或建立自治物业服务组织；调解处理物业服务中的矛盾纠纷；对辖区内物业企业、物业项目经理考核提出初审意见；参与辖区内物业管理项目招标；对本辖区住宅专项维修资金使用提出列支意见。

五、保障措施

（一）强化组织领导

成立由分管县长担任组长，各镇政府、各相关单位主要领导为成员的盘山县物业管理工作领导小组，负责领导小组日常工作。

（二）建立工作机制

按照“加强政府引导、多部门配合、强化基层力量”原则，建立领导小组实行联席会议制度，由县住建局牵头，定期会商重点工作。同时，各镇政府也要成立相应领导小组，建立物业协调机构，推动物业管理工作有效开展。

（三）加强舆论宣传

组织新闻媒体开展以贯彻国务院《物业管理条例》、《辽宁省物业管理条例》为主题的宣传活动，提高行业报道的客观性和公正性，大力宣传优秀企业的突出成绩，让广大群众和社会各界了解物业管理政策，树立正确的物业管理消费观念，引导居民主动支持、积极参与物业管理活动，形成影响行业发展的良好舆论氛围。

（四）注重法制保障

按照专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则，加强住宅专项维修资金管理工作，确保维修资金进入专户，切实维护业主利益，保证房屋及时维修。住建部门针对开发企业、物业企业法律责任提起的诉讼，各级人民法院要依法维护当事人权益。

（五）督查问责制度

县委县政府督查室定期对各责任部门进行督查考核，对未按方案执行的单位主要领导、部门领导进行约谈，造成影响的进行问责处理。

 

附件：1.盘山县物业管理工作领导小组

2.物业服务企业标准化建设考核表

3.业主委员会标准化建设考核表

4.盘山县物业服务企业信用档案

 

 

 

 

 

 

 

附件1：

盘山县物业管理工作领导小组

 

组  长：许  龙    县委常委、副县长

副组长：李元彪    县委常委、统战部部长

                  （主持胡家镇党委工作）

        王志杰    县人大常委会副主任、得胜镇党委书记

        李晓猛    县政协副主席、县住建局局长

        张  明   高升经济区管委会副主任、高升镇党　　　委书记

成  员：陆  潇    县委县政府督查室主任 

        韩铁民    县经信局局长

严卫东    县环保局局长

张恩岭    县市场监督管理局局长

吴筱静    县物价局局长

刘  坚    县综合执法局局长

乔  牧    县规划局局长

卢新强    县公安局副局长

单忠业    县住建局副局长

王丹丹    县网格中心副主任（主持工作）

王  强    县消防大队大队长

        张雅金    太平镇党委书记 

        张岩松    甜水镇党委书记

        张  勇    坝墙子镇党委书记

        罗爱兵    沙岭镇党委书记

        蔡文慧    古城子镇党委书记

        吕良厚    太平镇镇长

        林春山    胡家镇人大主席（主持政府工作）

赵天久    甜水镇镇长

张树宝    得胜镇镇长

王玉才    高升镇镇长

李  鹏    陈家镇镇长

王  军    吴家镇镇长

王天娇    坝墙子镇镇长

 蔡  峰    沙岭镇镇长

刘明伟    古城子镇镇长

陈晓晨    县物业管理中心主任

领导小组下设办公室，办公室设在县住建局，办公室主任单忠业（兼）。

 

 

 

附件2：

物业服务企业标准化建设考核表

 

物业服务企业(章)        镇政府意见：

序号	自查内容	存在问题	整改情况	备注
1	企业资质状况符合《物业服务企业资质管理办法》规定条件，按规定办理晋级、延续、变更、监督检查等手续
2	按规定程序承接物业服务项目，招投标（或协议）流程规范，不存在以不正当手段获取项目的行为
3	跨区作业按规定办理企业备案，所有物业服务项目均办理物业服务合同备案
4	物业服务项目经理按规定进行培训上岗，并随物业服务合同备案办理备案手续
5	按规定使用（前期）物业服务合同、（临时）管理规约等示范文本
6	严格落实物业服务事项公开公示制度，公开公示栏符合统一规格、统一尺寸、统一外观的要求
7	按业主要求和维修资金使用规定，积极做好申请使用的相关工作，无虚报、挪用等行为
8	所负责的项目无信访投诉和被媒体曝光的问题
9	业主满意度高，与业主、业主委员会关系融洽
10	无其它违反规定和标准化建设要求的行为

注：.如填写情况不实，一经发现，作为不良行为记入信用档案，并按规定对有关问题进行处理处罚。

 

 

 

 

 

附表3：

业主委员会标准化建设考核表

业主委员会（章）：        镇政府意见：

序号	自查内容	存在问题	整改情况	备注
1	业主委员会组建符合法定程序，各项制度、档案和工作程序健全规范并严格执行
2	业主委员会委员符合资格条件，具有广泛代表性，无不交物业服务费等违法违规行为
3	业主委员会委员签订《诚信履行职责承诺书》并在小区公示栏内长期向全体业主公示
4	业主委员会定位准确，履行职责公平公正，既能监督和协助物业企业履行物业服务合同，又能督促业主按时交纳物业服务费
5	严格依照法律法规和业主大会授权开展活动，无凌驾于业主大会之上行使权力的行为
6	业主和业主委员会顾全大局，注重小区长远利益，慎用辞退权，依法有序做出解聘、选聘物业服务企业的决定
7	业主委员会按规定进行备案，任期届满后，在规定时间内换届，并移交相关财物和资料
8	按规定使用管理规约、业主大会议事规则、业主委员会选举办法等示范文本，并严格遵守执行
9	业主委员会工作经费的收支情况，定期向业主公示，接受业主监督
10	自觉接受镇街和社区居委会的监督指导，及时向社区居委会请示汇报，依法开展业主自治管理。
11	建立并严格执行公章使用和公告公示张贴发布制度，使用公章和张贴公告公示须社区居委会签署同意意见，无随意张贴字报，影响小区氛围的行为
12	与业主和物业公司关系融洽，每半年进行一次业主支持度调查，支持率达到95%以上

注：如填写情况不实，一经发现，作为不良行为记录在案，并按规定对有关问题进行处理处罚.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

附表4

盘山县物业服务企业信用档案

 

企业名称：

资质等级：

填报时间：

 

（企业印章）

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

企业基本情况表

 

专业技术人员情况

 

序号	姓名	性别	学历	职务	身份证号	专业技术人员证书情况
						专业	职称名称	职称等级	证书编号

 

物业管理项目信息表

 

企业变更情况

 

变更时间	变更内容

 

 

企业联系方式

 

办公 电话

法定代表人

总经理

常用联系人

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